감정평가사

감정평가사의 평가방식은? 

감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 주된 방식으로 평가하고 다른 방식으로 해당 평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정한다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공하며, 물건 또는 권리를 감정하는 방식을 크게 세 가지로 분류하면 다음과 같다.

① 원가방식 

건물평가의 주된 방식으로 비용성의 원리와 대체의 원칙에 입각한 방법이다. 평가대상과 같은 기능을 하거나 효용을 누릴 수 있도록 재조달 하기에 들어가는 비용과 적절한 개발이윤을 합하여 대상의 가격을 산정한다.건물, 기계기구 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용한 방식이다.

② 비교방식 

아파트, 상가등 집합부동산 평가의 주된 방식으로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거한 방식이다. 활용도가 높아 평가실무상 중추적인 역할을 한다. 평가대상과 가치형성요인이 유사한 거래사례를 수집하여 평가대상의 가격을 산정하는 방식이다. 이론적으로는 쉬운 방식이지만 부동산의 개별성 때문에 유사한 사례를 수집하는 것이 상당히 까다롭다.

③ 수익방식 

무형자산, 유가증권 등 평가의 주된 방식으로 '가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치'이라는 피셔의 정의에 부합하는 이론상 가장 우수한 방법이다. 대상물건이 장래 창출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하는 방식으로 평가대상의 가격을 산정한다. 수익성 부동산이나 리츠 등 부동산 유동화상품과 관련한 감정평가에서 주로 활용된다.

감정평가사 시험 방식은?

제 1차 시험 경력에 의한 면제내용

* 1차 시험 합격자는 다음 회차 시험에 한해 제 1차 시험은 면제된다.

효율적으로 공부하는 방법

① 1차 시험

1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며, 경제와 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수 있으며, 1차 시험은 객관식이라 공부를 열심히 한다면 대부분 합격이지만, 대신 영어 점수를 꼭 달성해야 한다.1차 시험을 보기 위해서는 공인 영어 성적도 필요하다.

1) 회계학

회계학은 합격의 당락을 결정하는 가장 중요한 과목이다. 많은 학생들이 40점만 넘기자, 회계에 시간을 많이 투자하자 등의 다양한 전략을 구사하는 과목으로, 반복 학습을 통해 패턴과 유형을 익히는 것이 중요하다. 반복을 통한 문제의 패턴과 유형만 인식한다면, 회계는 빨리 풀 수 있는 문제가 나온다.

2) 경제학

경제학의 경우 기초가 가장 중요한 과목이다. 기초를 다질 때에는 최대한 펼쳐 놓고 정리하는 것이 중요하다. 각 파트 별로 중요한 유형의 문제는 정해져 있으며, 시험이 가까워졌을 경우에는 중요한 문제 풀이 위주로 공부하는 것을 추천한다.

3) 부동산학

일정 수준에 도달하면 충분히 점수가 나오는 과목으로, 묻는 질문이 무엇인지에 대한 파악이 중요한 과목이다.

4) 민법

1차를 준비하는 학생들이 고득점을 노리는 과목 중 하나로, 많은 학생들이 일정 점수 이상을 받아 다른 과목의 점수를 보완하려는 전략으로 사용되는 과목이다.

체계가 중요한 과목으로, 이는 향후 2차 시험의 행정법과 보상법규에도 중요한 영향을 미친다.

5) 감정평가 관계법규

암기과목과 동시에 고득점이 가능한 과목이다. 법 조문 순서에 따른 각각의 법(국토계획법, 국유재산법 등) 전반의 체계를 잡는 것이 중요하다. 특히 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(현 부동산가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률)은 2차 과목에서도 적용이 되며, 보다 암기를 할 때에 의미를 부여해 외우는 것이 좋다.

② 2차 시험

감정평가사 2차시험은 논술형 시험으로, 감정평가실무는 논리력과 수리력, 추리력 등이 필요하고 감정평가이론은 논리력과 글쓰기 능력이 필요하다. 감정평가 및 보상법규의 경우는 행정법을 비롯한 부동산가격공시법 및 보상법률 등과 함께 판례공부도 열심히 해야 한다.

1) 감정평가실무

실무는 많은 학생들이 어려워하고 감정평가 과목 중 가장 비중을 많이 두는 과목이다.

실무는 기본강의를 통해 전반을 이해하고, 각 주제가 나왔을 때 어떤 식의 전형적인 목차가 활용되는 지를 숙달하는 과정이 필요하다. 기본기가 정말 탄탄해야 한다. 또한, 실무 문제풀이를 할 때에는 150점을 기준으로 잡아 이미 풀었던 문제를 단순히 기계적으로 푸는 오류를 범하지 않으면서 한동안 풀지 않았거나 새로운 문제를 꾸준히 풀어보는 것이 좋다. 반복적으로 문제를 풀면서 전형적인 목차와 익숙한 자료는 빨리 활용해 시간을 줄이고, 익숙하지 않은 자료, 논란이 되는 자료에 대해 해석하는 시간을 투자해야 한다. 감정평가 실무는 어떠한 사람을 뽑으려는 사람인지 파악하는 것이 중요하다. 문제를 푸는 것도 중요하지만, 전문가로서 사람을 뽑는 것이 아닌 그 가능성과 자질을 뽑는 시험으로, 실제 감정평가서에 기재했을 때 논란이 될 만한 판단은 최대한 배제하며, 답이 갈리는 경우 자신의 명확한 판단기준을 한 줄 정도 제시하고 문제를 진행하는 것이 중요하다.

2) 감정평가이론

기본강의를 통해 이론의 체계를 빨리 잡는 것이 좋다. 특히, 1차에서 공부한 부동산학과 관련이 있다. 자연스럽게 대처할 수 있는 능력이 가장 중요하다. 

3) 감정평가 및 보상법규

다른 과목들도 반복의 중요성이 강조되지만, 법규만큼 반복이 중요한 과목은 없다. 반복을 통해 답안지의 퀄리티가 가장 올라가는 과목으로, 쓰는 것을 반복하고, 문장을 수정 반복하고, 체계도를 다시 재작성해서 반복하는 것 등 일정수준 이상의 체계만 잡힌다면 일정 범위 안에서 해결할 수 있는 문제가 대부분 출제된다. 노력한만큼 확실한 점수가 나오는 과목과 동시에 시간이 오래걸리는 과목이다.