공인중개사

공인중개사 시험이 점점 어려워진다는 데 사실일까?

 평균 25% 중후반대의 합격률을 보이고 있다. 낮은 합격률에 난이도를 걱정하는 사람이 많은데, 워낙 응시인원이 많고 그만큼 제대로 준비를 하지 않은 응시자도 많은 것이 합격률을 낮춘 주요 원인이다.

법 관련 사전 지식과 1일 학습시간 등에 따른 차이가 있으나, 통상 1년 정도를 준비 기간으로 설정한다. 공부량과 과목의 난도가 높으나, 60점을 넘으면 되는 객관식 절대평가 시험이기 때문에 좀 덜 외우더라도 커트라인을 넘기기 위한 전략을 잘 수립하면 도움이 된다.

공인중개사 인기는 얼마나 되고, 그 이유는 무엇일까?

(1) 공인중개사 시험 ’국민 고시‘라 불릴 정도로 큰 인기를 끌어왔지만, 작년 유독 응시자가 폭발했다. 작년 32회 공인중개사 자격시험 원서접수가 헛날엔 예측 인원을 넘는 동시 접속자가 폭주하면서 큐넷 홈페이지가 다운되는 사태도 발생했다.

(2) 취업난에 집값이 폭등하자 부동산 공부를 겸해 자격증 시험을 준비하는 젊은 응시생이 많다는 분석이다. 한국산업인력공단에 따르면 “2020년 기준 시험 접수자의 연령대 중 30~40%가 61%를 차지한다”라고 한다. 또한 부동산 가격 상승으로 중개 수수료도 덩달아 상승하며 1~2건의 거래만 성사해도 수익이 적지 않다는 판단도 공인중개사 시험의 열풍에 큰 역할을 차지한다.

공인중개사 시험 상대평가로 바뀌나요?

 국토교통부는 ‘21.08.20. ’부동산 중개 보수 및 중개서비스 개선방안‘을 확정해 발표했다. 여기에 시장 수요를 고려 중개사 합격 인원을 조정하기 위해 시험 난이도 조절 및 상대평가 등 제도 개선을 검토하겠다는 내용이 담겨있다. 단, 급격한 제도 개선에 따른 혼란을 방지하기 위해 개선 이전에 연구용역 실시 및 유예기간 설정을 통한 단계적 도입을 하겠다는 계획이다.

하지만 수험생은 물론이고 관련 교육 및 출판업계에서도 강하게 반발하고 있어 진행 추이는 지속 지켜봐야 할 것으로 보인다. 

1차 시험과 2차 시험은 동시에 응시할 수 있을까?

 공인중개사 자격시험은 1차 시험과 2차 시험으로 구분하여 모두 같은 날에 시행한다. 또 1차 시험과 2차 시험으로 나뉘어 있는 대부분의 자격시험이 1차 시험을 합격한 후에 2차 시험을 응시할 수 있도록 한 데 반해, 공인중개사 시험은 1차 시험과 2차 시험을 동시에 응시할 수 있고, 1차 시험만 응시할 수도 있다.

공인중개사와 관련된 자격증은?

 공인중개사 취득 이후 일반적으로 연계 과목 때문에 취득하기 수월하게 여겨지는 자격증은 민법 과목이 들어간 주택관리사, 행정사 자격증이 있다. 더 난이도가 있는 자격증 중에서는 공인중개사 업무를 수행하며 법무사/ 세무사의 역할이 중요하게 작용하므로 회계사 자격증을 따는 합격자들도 존재한다. 

공인중개사 응시자격

연령, 학력, 경력 등 응시자격에 제한이 없다. 단, 다음 사항에 해당되는 자는 응시할 수 없다.

(1) 공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자 

(2) 공인중개사법 제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자 

(3) 공인중개사법 시행규칙 제2조에 따른 기 자격 취득자

※ 공인중개사 등록을 위한 결격사유는 별도로 정하고 있으며, 담당기관(관할 시,군,구)으로 문의

공인중개사 시험과목

*답안작성 시 법령이 필요한 경우, 시험시행일 현재 시행되고 있는 법령을 기준으로 작성되어야 함.

공인중개사 합격기준

※ 제 1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함.

공인중개사 응시료

■ 1차 시험 :13,700원

■ 2차 시험 : 14,300원

■ 1, 2차 동시 응시자 : 28,000원

효율적으로 공부하는 방법

 공인중개사 시험은 공인중개사 합격자가 너무 많이 배출되어 과도한 경쟁이 심화되는 상황이다. 따라서 과거에 비해 난이도가 많이 높아졌지만 앞으로도 더 시험이 어려워질 전망이다. 요즘은 1차 시험을 수월하게 내고, 2차 시험은 변별력을 위해 어렵게 출제되는 추세이다.

1차 시험 과목 별 공부 법

[부동산학개론] 

1차 시험의 부동산학개론 및 부동산감정평가론 과목은 용어와 이론을 정확히 이해해야 한다. 법적인 부분이 없어 상대적으로 쉽게 느껴질 수도 있지만 부동산금융론 파트에서 계산문제를 어렵게 내는 경우도 있으니 연습이 필요하다. 경제학을 전공한 수험생이라면 상대적으로 수월할 수 있다. 만약 복잡한 계산문제에 자신이 없다면 과감히 포기하고 민법에 시간 투자를 하는 전략적 방법을 취하는 경우도 있다.

[민법 및 민사특별법] 

민법 및 민사특별법 과목도 공인중개사 1차 시험에서 수험생들이 가장 어려워하는 과목이다. 법과대학 전공 수준으로 법률용어와 판례를 정확히 이해할 수 있어야 해서 난이도가 높은 편이다. 민법 과목은 처음부터 암기하지 말고 이론서를 여러 번 읽으며 흐름을 이해한 후 세부항목을 자세히 공부하는 접근이 필요하다. 판례 위주의 공부와 기출문제를 반복해서 풀어보는 과정은 필수적이다. 1차 시험에서 과락이 많이 나오는 과목이 부동산학개론과 민법이므로 특히 주의하도록 한다.

2차 시험 과목 별 공부 방법

(1) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고 등에 관한 법령 및 중개실무

 2차 시험의 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법령 및 중개실무 과목은 과거에는 수월했으나 점점 난이도가 높아지는 추세이다. 시험범위 자체는 적은 편이지만 단어와 문장을 꼼꼼히 읽어야만 틀린 답을 찾아낼 수 있는 문제가 있으므로 요약집 등에 있는 내용을 완벽하게 암기해야 한다.

(2) 부동산공법

 부동산공법 과목은 2차 시험 중 가장 어려운 부분으로, 시험범위가 매우 방대하여 과락하는 경우가 많은 편이다. 국토계획법, 주택법, 건축법을 먼저 공부하도록 한다. 중요한 부분 위주로 과락을 피할 정도로만 공부하고 다른 과목에서 점수를 보충하는 것도 효율적이다.

또한 상, 중, 하로 구분되어 있는 공법 문제 중에 처음부터 어려운 문제에 도전하지 말고 중, 하 문제를 우선적으로 공부한 후 상 문제에 도전하는 것이 바람직하다.

(3) 부동산 공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법

 부동산 공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법 과목은 지적법 파트가 상대적으로 수월하므로 최대한 점수를 확보해야 한다. 시험 당일까지 개정된 법령을 확인해야 하는 것은 필수적이다. 이해 위주의 학습을 하면 좋지만 암기가 반드시 동반되어야 한다.

합격 수기를 토대로 한 공부방법

 1차 시험은 2과목을 100분 안에 응시해야 하기 때문에 시간 조절을 잘 해야 하며, 특히 민법은 생각하는 데에 시간이 많이 걸리기 때문에 시간 분배를 조절해서 해야 할 것이다. 부동산학개론 과목에서는 부동산학개론(85% 내외), 부동산 감정 평가론(15%내외)로 출제되므로 부동산학개론을 중심으로 학습하고 감정평가론을 학습하는 것이 좋다. 계산 문제가 포함되어 있기 때문에, 모든 문제를 붙잡고 푸는 것보다도 응시자가 약한 부분은 수 초 안에 판단하여 우선 넘기고 아는 문제에 집중하는 것이 필요하다.  민법 과목은 민법 (85% 내외), 민사 특별법(15% 내외)로 민법을 중심으로 학습 후 민사특별법을 학습하는 것이 좋다. 법의 범위가 넓고 이해를 요하기 때문에 독해력과 암기가 요구된다. 합격자 중에서는 민법에서의 지나친 고득점을 목표로 삼는 것보다 과락을 넘기는 방향으로 준비한 응시자들이 다수 존재한다. 공인중개사 법령 및 중개실무 과목은 공인중개사 법, 부동산 거래 신고 등에 관한 법률(70%내외), 중개실무(30%내외)로 암기 과목에 해당한다. 암기에 강한 분들이라면 이 과목에서 변별력을 높여볼 수 있을 것으로 생각된다. 부동산공법은 전체적으로 공부를 해야 하며 민법 과목과 함께 공인중개사 응시자들이 가장 어려워하는 과목 중 하나로 단순 암기과목이 아니고 이해력이 병행되어야 하기 때문에 이 또한 과락을 면하는 방향으로 준비하여야 합니다. 부동산 세법, 공시법 과목은 일반적으로 세법을 완전히 버리고 공시법에서 점수를 획득하는 응시자가 다수 존재합니다만, 완전히 놓는 것보다 기본에 충실한 정도로 공부를 해서 어느정도 점수를 획득하는 것이 옳은 전략입니다. 다만 시험을 너무 긴박하게 앞두어 준비하게 된 경우에만 포기하는 방법을 선택해 볼 수 있을 것입니다. 

자격증 취득 시 얻을 수 있는 우대조건은 무엇일까?

공인중개사 취득 후 하는 일

부동산 중개업의 공신력을 높이기 위해 도입된 자격증으로 부동산 중개업무, 관리대행, 컨설팅, 중개업 경영정보 제공, 상가분양 대행, 경매 매수신청 대리 업무 등을 수행한다.

(1) 아파트, 빌라, 단독주택 등의 주택이나, 상업용 건물, 공장, 토지 등의 부동산에 대해 거래 당사자간 매매, 교환, 임대차, 기타 권리 등의 변경에 관해 알선하고 중개하는 업무를 수행한다.

(2) 부동산에 대한 개발 상담을 하거나 주택 및 상가분양을 대행하고, 경매에 나온 부동산에 대해 입찰매수 신청이나 입찰대리 업무를 맡는다.

(3) 부동산 관련 법규, 세무, 경매 및 공매, 인허가 등 부동산 관리 처분에 대해 조언하거나, 상권, 

주변상황, 시세 등을 조사하고 분석하며 새로운 부동산 개발에 투자자문을 하기도 한다. 

(4) 부동산과 관련된 금융, 자산관리 등 종합적인 컨설팅 업무를 맡기도 한다.

공인중개사 구인구직 관련 정보는 얼마나 될까?

(1) 2022년 3월 워크넷에서 ’공인중개사 자격증 우대‘로 조건 검색한 결과 36건의 채용정보가 등록되어 있고, 정규직은 26건이다.

(2) 2021년 전국 공인중개사 개업은 1만6,806건이었다.

소속 공인중개사?

 소속 공인중개사는 중개사무소에 취업한 공인중개사를 뜻하며, 중개사 자격증 취득과 실무교육 이수 후 취업을 할 수 있다. 보통 월급제 혹은 인센티브제로 나뉘는데 기본급이 있는 경우 인센티브가 3~40% 가량 낮아지고, 기본급이 없다면 인센티브가 70% 정도로 높아진다. 초기 자본 투자가 필요 없다는 장점이 있다. 다만, 실제로 기본급이 없는 곳이 많으며, 이러한 경우 회사에서 영업비를 지원해 준다면 거래 성사시 소속 공인중개사의 인센티브 비율은 50% 정도이다. 꾸준한 영업을 통해 손님을 모으는 것이 업무이기 때문에, 사실상 출 퇴근 시간이 정해져 있지 않아 시간 활용이 자유로운 경향이 있다. 인센티브제이기에 평균 월급이나 초봉을 짐작하기는 쉽지 않지만 평균 단가를 생각해본다면, 원룸, 투룸 전세 및 월세를 매월 10~20개 정도의 거래를 성사시키면 200~300만원 정도의 수입이 발생한다고 생각해볼 수 있다.

개업 공인중개사?

 개업 공인중개사는 공인중개사 실무교육과 개설등록을 거쳐 창업이 가능하며, 소속 공인중개사를 두거나 보조원을 두는 등의 사무실 구성이 가능하다. 자유로운 업무강도와 인센티브를 떼지 않고 전액을 가져가는 등 소속 공인중개사에 비하여 다양한 장점이 있는 것으로 느껴지나, 개업 이후 임대료와 기타 영업비가 지속적으로 지출되므로 오히려 실적을 내기 위하여 더욱 노력해야 하는 것이 현실이다. 이 때, 개업 사무소를 성공적으로 운영하기 위하여 사용하는 방법 중 하나로 입주예정 아파트에 개업하는 것이 대표적이며, 대략 350가구당 1개의 공인중개사가 있다면 비교적 낮은 리스크로 사무소를 운영할 수 있다고 한다. 공인중개사 창업은 영업직이기에 초봉이나 연봉은 없으나 매출액별 공인중개사 비율 그래프를 통하여 한국의 공인중개사 수입 상황을 어림짐작 해볼 수 있겠다.

공인중개사 현실에 대하여 고려할 점은?

 공인중개사는 정년이 없고, 영업직이니만큼 능력제로 수입이 들어오고, 시간상으로 자유로우며 부동산 재테크 관련 지식이 풍부해지며, 주부들도 할 수 있을 정도로 높지 않은 육체적 난이도를 장점으로 들 수 있다. 그러나 급여의 변동폭이 심하며, 영업이 맞지 않는 성격일 때 어려움을 느낄 수 있고, 서비스직인 데서 오는 스트레스가 존재한다. 또한 정책 이슈에 따라 타격을 받을 수밖에 없는 분야이며, 이 때문에 꾸준한 공부가 필요한 분야라는 단점이 존재하기도 한다. 현재 공인중개사는 단일 자격증 시험 중 응시인원이 가장 많은 것으로 파악되며, 매년 평균 1~2만명이 배출되기 때문에 과잉 공급 상태라고 할 수 있겠다. 정부 정책에 휘청이는 것에도 모자라 최근 부동산 플랫폼 업체의 강한 부상으로 직방, 다방과 같은 어플을 통해 소비자들이 부동산 거래를 수행함으로 개업 공인중개사의 입지가 더욱 작아지고 있는 상황이다. 하지만 어려운 현실에도, 공인중개사 자격증은 금융계취업, 영업력과 인맥이 보장된 상태에서의 공인중개사 개업 등 사전에 면밀한 목표를 세우고 취득할 시 여러모로 메리트가 있는 자격증임에는 틀림없기 때문에 본인의 성향 및 현실을 파악하여 자격증을 준비해야 할 것이다.

공인중개사 취업을 하고 싶은 2,30대는?

 어린 나이부터 공인중개사 취업을 통한 부동산 영업을 진로로 삼고 자격증에 도전하는 인원이 있을 것으로 생각된다. 그러나 공인중개사 중 2,30대 공인중개사를 선호하는 지역이 있기 때문에 이에 주의하여야 할 것이다. 구축 대도시 아파트들에는 이미 공인중개사가 오랫동안 자리 잡은 곳들이 많아 어린 공인중개사가 진입하기 어려움이 있을 수 있다. 따라서 처음에 소속 공인중개사로의 진로를 생각하여 자격증에 진입하려고 했다 하더라도, 본인이 2~30대에 해당한다면 자격증 취득 이후 법인으로의 취업 가능성을 생각해 볼 수 있을 것 같다. 부동산 관련 법인은 단순 건물 권리 분석을 하는 회사부터 시작해서 토지, 주유소 등 다양한 물건을 다루는 전문 회사들이 존재하기 때문에 시험 응시 전에 취업 플랫폼 서칭을 통해 자격증 취득 이후 진로로 삼을 수 있는 회사들을 리스트업 해보는 것도 추천한다. 만일 그래도 소속 공인중개사, 혹은 개업 공인중개사로의 진로를 원할 경우에는 오래된 아파트 단지가 아닌 회사원이나 대학생 유동인구가 많은 대학교 주변 등을 선택해 볼 수 있을 것 같다. 

공인중개사 실무교육은 무엇일까?

공인중개사 실무교육은 공인중개사법 제34조 및 동법 시행령 제28조 규정에 의거하여 실시된다.

공인중개사를 취득해도 중개사무소를 등록할 수 없는 경우도 있다.

공인중개사 시험에 합격했어도, 등록시 결격사유는 별도로 정하고 있다.

공인중개사 중개보수 요율표

공인중개사 유효기간

 공인중개사 자격증은 유효기간이 없는 자격증으로, 만료되지 않는 자격이다. 다만, 1차 시험의 합격 유효 기간은 1년이다.