개요
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경제적 가치 감정 전문 인력 양성을 위해 제정된 제도이다. 자격증 취득 후 자산의 재평가, 토지 및 동산 평가, 공공사업 감정평가 등을 수행할 수 있다.
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감정평가사란?
  • 응시자격

    응시자격

    응시자격에는 제한이 없지만 결격사유가 존재한다. 아래 7가지 항목 중 1가지 이상 해당한 자는 응시할 수 없다.

    미성년자 또는 피성년후견인·피한정후견인

    파산선고를 받은 사람으로서 복권되지 아니한 자

    금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료 또는 유사한 경우에 포함되는 자에 해당되거나 그 집행이 면제된 날로부터 3년이 지나지 아니한 자

    금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날로부터 1년이 지나지 아니한 자

    금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 자

    법 제13조에 따른 감정평가사 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자

    법 제39조 제1항 제11호 및 제12호에 따른 자격이 취소된 후 5년이 경과되지 아니한 자

    ※ 결격사유 기준일은 해당 년도 최종합격자 발표일 기준이다.

    제 1차 시험 경력에 의한 면제내용

    법정기관

    면제대상업무

    면제대상기관

    감정평가법인

    감정평가사사무소

    감정평가협회

    감정평가에 관한 조사연구 등 보조업무(단순노무 등은 제외)

    감정평가법인

    감정평가사사무소

    한국감정평가협회

    감정평가업무를 지도·감독하는 기관

    -토지수용 및 용지보상

    -공시지가 및 감정평가에 관한 제도 운영 및 지도 ·감독

    -택지소유상한제 및 개발부담금제 운영

    -국토교통부 토지정책관실

    -중앙토지수용위원회

    -지방국토관리청 보상과

    -국토관리사무소 운영지원과

    위 업무에 대한 지도감독

    감사원좌 업무 감사부서

    개별공시지가 및 개별주택가격을 결정·공시하는 업무를 수행하거나 동 업무를 지도·감독하는 기관

    개별공시지가 및 개별주택가격 결정·공시업무

    -·도 좌업무 담당부서

    -··구 좌업무 담당부서

    -한국감정원 좌업무 담당부서

    위 업무에 대한 지도 감독

    감사원 좌업무 감사부서

    국유재산을 관리하는 기관

    국유재산을 관리하는 업무

    기획재정부 국유재산정책과국유재산조정과

    과세시가 표준액을 조사·결정하는 업무를 수행하거나 지도·감독하는 기관

    과세시가 표준액의 조사·결정

    -행정안전부 지방세정책과지방세운영과

    -·도 좌 업무 담당부서

    -··구 좌 업무 담당부서

    기준시가의 조사·결정

    국세청 및 소속기관 재산세 관련과

    위 업무에 대한 지도·감독

    감사원 좌업무 감사부서

    토지가격 및 주택가격 비준표 작성기관

    토지가격비준표주택가격비준표를 작성하는 업무

    한국감정원 좌업무 담당부서

    감정평가법인 등 대통령령으로 정하는 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 사람에 대해서는 시험 중 제1차 시험을 면제한다.

    제출 서류에 다음 법정기관, 면제대상 기관, 면제대상 업무가 모두 명확히 명시된 경력에 한하여 인정이 가능하다.

    * 1차 시험 합격자는 다음 회차 시험에 한해 제 1차 시험은 면제된다.

  • 시험내용

    시험내용

     

    시험구분

    교시

    시험과목

    입실완료

    시험시간

    문항수

    1차 시험

    1교시

    민법(총칙물권)

    경제학원론

    부동산학원론

    09:00

    09:3011:30(120)

    과목별

    40문항

    2교시

    감정평가관계법규

    회계학

    11:50

    12:0013:20(80)

    2차 시험

    1교시

    감정평가실무

    09:00

    09:3011:10(100)

    과목별

    4문항

    중식시간

    2교시

    감정평가이론

    12:30

    12:4014:20(100)

    3교시

    감정평가 및 보상법규

    14:40

    14:5016:30(100)

    시험과 관련하여 법률 , 회계처리 등을 적용하여 정답을 구하여야 하는 문제는 시험 시행일 현재 시행 중인 법률 , 회계 처리 등을 적용하여 그 정답을 구하여야 한다.

    회계처리 등과 관련된 시험문제는 한국채택국제회계기준 (K-IFRS)을 적용하여 출제된다.

    2013년도부터 수험자들의 공단 방문 도는 우편 제출의 불편 해소를 위해 공인어학성적표를 제출하던 방식을 응시원서 접수 시 공인 어학 종류, 성적, 취득 일자 등을 입력하도록 변경되었다.

    수험자께서 정확한 정보를 입력하지 않아 공인 어학 성적 시행 기관에서 조회가 불가능 시 책임은 수험자에게 있으므로 정확하게 입력해야 한다. 또한, 추후 소명해야 할 필요가 있을 수 있으므로 응시 원서 접수 마감 일을 기준으로 1개월 전, 후에 공인 어학 성적 유효 기간이 종료되는 경우 공인어학성적표를 사전 출력해 놓아야 한다.

    2009년도 제 20 회 감정평가사 자격시험부터 영어과목은 민간어학시험 성적표로 대체되었다.

    1차 시험 공인어학성적 대체

    시험명

    토플

    (TOEFL)

    토익

    (TOEIC)

    텝스

    (TEPS)

    지텔프

    (G-TELP)

    플렉스

    (FLEX)

    토셀

    (TOSEL)

    아이엘츠

    (IELTS)

    PBT

    IBT

    일반응시자

    530

    71

    700

    340

    65

    (level-2)

    625

    640

    (Advanced)

    4.5

    (Overall Band Score)

    청각장애인

    352

    -

    350

    204

    43

    (level-2)

    375

    145

    (Advanced)

    -

    1차 영어과목은 영어시험 성적으로 대체되며, 영어점수의 경우 유효기간을 필히 확인해야 한다.

    1차 시험 원서 접수 마감일부터 역산하여 2년이 되는 날 이후 실시된 시험으로, 1차 시험 원수접수 마감일까지 성적발표 및 성적표가 교부된 경우에 한하여 인정함

    (2020.02.12.~2022.02.11. 사이에 실시 및 성적표가 교부된 어학시험)

    해당 외국어 시험기관의 정기시험 성적만 인정한다.

    (정부기관,민간회사,학교 등에서 승진,연수,입사,입학,졸업 등의 특정 목적으로 실시하는 수시 또는 특별시험은 인정하지 않는다.)

    국외에서 취득한 공인어학성적도 인정되나, TOEIC시험에 한해서는 대한민국과 일본에서 시행하는 정기시험 성적만 인정한다.

    공인어학성적 다이렉트 제출 서비스 이용 방법  >

    큐넷 감정평가사 홈페이지  마이페이지 공인어학성적 제출 메뉴 선택   온라인 공인어학성적 제출 선택   하단의 공인어학성적 제출하기 선택   시험종류 선택 및 생년월일 입력   어학성적 조회하기 선택   어학기관 로그인 후 본인성적 리스트 중 원하는 어학성적 선택   점수 및 입력 확인 후 하단의 제출하기 선택   자동승인 후 승인된 어학성적 확인

    승인 내역은 감정평가사 홈페이지 -마이페이지 -과거 어학성적 제출내역에서 확인 (서비스 무상제공으로 별도의 수수료 없음.)

    합격기준

    제1차 시험

    영어과목을 제외한 나머지 시험과목의 합격기준은 매 과목 100점을 만점으로 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상의 득점으로 함

    제2차 시험

    매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정하되, 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자가 최소합격인원에 미달하는 경우에는 최소합격인원의 범위 안에서 매 과목 40점 이상 득점한 자 중에서 전 과목 평균득점에 의한 고득점자 순으로 합격자 결정

    ※ 최소합격인원의 범위 안에서 고득점자 순으로 합격자를 결정할 경우 동점자로 인하여 최소합격인원을 초과하는 경우에는 당해 동점자 모두를 합격자로 결정하고, 이 경우 동점자의 점수계산은 소수점 이하 둘째자리까지(이하 버림) 계산

    ※ 제1차 시험을 면제받을 수 있는 기준일은 제2차 시험일이다.
  • 준비물 & 응시료

    준비물

    [공통]

    ① 신분증

    ② 수험표

    ※ 필기시험의 경우, 종이 시험지에 시험을 보는 것이 아니라 PC로 시험을 진행하기 때문에 별다른 준비물은 없지만, 시험 전 한 번 이상 확인하는 것을 추천한다.

    응시료

    ① 1차 시험/2차 시험 통합 : 40,000원

     납부 방법: 전자결제(신용카드, 계좌이체, 가상계좌) 중 택1 

    가상계좌는 접수완료 시점이 13시 이전은 당일 14시까지 입금 완료, 13시 이후는 익일 14시까지 입금 완료 해야 함(지정시간까지 미입금 시 원서접수가 취소됨)

    접수마감일은 13시부터 18시까지 가상계좌 결제 불가하고 신용카드 및 계좌이체만 가능

  • 시험일정
    시험일정명 접수일 시험일 합격자발표일
    전문자격 (2022년도 33회 2차) 필기 2022-02-07
    ~
    2022-02-11
    2022-07-16 2022-10-19
    ~
  • 자격증 연구소

    2022년 감정평가사 주요 변경사항

    ① 감정평가사 2022년 시험 일정 변경

    감정평가사 자격시험은 원서접수부터 1차 객관식 필기시험과 2차 주관식 논술시험을 거쳐 최종 합격자를 발표하기까지 10개월 정도가 걸리는 긴 시험일정을 거치게 되는데, 2022년 시험 일정은 2021년도에 비해 1차 시험과 2차 시험이 20일 정도 앞당겨졌다.
    감정평가사 1차 시험은 서울, 부산, 대구, 광주, 대전 지역에서 시행되며, 2차 시험은 서울과 부산 지역에서만 시행이 된다. 감정평가사 시험 원서접수는 1차 시험과 2차 시험 원서접수를 동시에 받기 때문에 2021년 제32회 1차 시험에 합격하여 2022년 1차 시험을 면제받는 경우에도 1차 시험일 전에는 원서접수 기간에 반드시 원서접수를 해야 응시가 가능하니 착오 없이 원서접수를 해야 한다. 또한, 감정평가사 1차 시험 합격을 위해 필요한 영어성적은 응시원서 접수마감일로부터 역산하여 2년이 되는 경우에 한해 인정되기 때문에 2022년 감정평가사 응시생은 2020.02.12~2022.02.11 사이에 시험이 실시되고 성적표가 교부된 영어시험 성적이 필요하다.

    ② 제2차 시험 중식(휴식) 시간 변경

    2022년 감정평가사 2차 시험의 중식 및 휴식시간이 변경이 된다. 2021년까지는 점심시간이 80분이었는데, 2022년부터는 60분으로 축소되며, 2교시 후 휴식시간도 30분에서 20분으로 줄어든다.

    ③ 지워지는 펜은 사용을 금지한다.

    ④ 중도 퇴실에 관한 설문조사 실시 예정

    ※ 설문 결과는 2023년 시행되는 시험부터 반영 예정

    감정평가사의 평가방식은?

    감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 주된 방식으로 평가하고 다른 방식으로 해당 평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정한다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공하며, 물건 또는 권리를 감정하는 방식을 크게 세 가지로 분류하면 다음과 같다.

    ① 원가방식

    건물평가의 주된 방식으로 비용성의 원리와 대체의 원칙에 입각한 방법이다. 평가대상과 같은 기능을 하거나 효용을 누릴 수 있도록 재조달 하기에 들어가는 비용과 적절한 개발이윤을 합하여 대상의 가격을 산정한다.건물, 기계기구 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용한 방식이다.

    ② 비교방식

    아파트, 상가등 집합부동산 평가의 주된 방식으로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거한 방식이다. 활용도가 높아 평가실무상 중추적인 역할을 한다. 평가대상과 가치형성요인이 유사한 거래사례를 수집하여 평가대상의 가격을 산정하는 방식이다. 이론적으로는 쉬운 방식이지만 부동산의 개별성 때문에 유사한 사례를 수집하는 것이 상당히 까다롭다.

    ③ 수익방식

    무형자산, 유가증권 등 평가의 주된 방식으로 '가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치'이라는 피셔의 정의에 부합하는 이론상 가장 우수한 방법이다. 대상물건이 장래 창출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하는 방식으로 평가대상의 가격을 산정한다. 수익성 부동산이나 리츠 등 부동산 유동화상품과 관련한 감정평가에서 주로 활용된다.

    감정평가사 시험 방식은?

    감정평가사 시험은 매년 3월 초 1차, 6월 말 2차 시험으로 치뤄지며 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험에 합격한 자는 그 다음해 2차 시험에 응시할 자격을 얻는다. 다만, 대한민국 공인회계사와 달리 2차 시험의 과목별 유예제도가 없으므로 한 번에 전 과목을 과락 없이 합격해야 취득할 수 있다. 감정평가사 시험방식은 다음과 같다. 첫 번째, 감정평가사 영어 성적 제출, 두 번째, 객관식 1차 시험, 마지막, 대망의 2차 논술형 시험이다.

    감정평가사와 공인중개사와의 관계

    부동산 시장에서 공인중개사가 거래의 전문가라면, 감정평가사는 가치의 전문가라고 할 수 있다. 공인중개사는 본인이 맡은 지역의 가격에 대해 잘 파악하고 있기에 감정평가사가 평가업무를 할 대 해당 물건의 인근 공인중개사무소에서 호가를 조사하기도 한다. 하지만 감정평가사와 달리 공인중개사가 그 가격을 법적으로 보증하지는 못한다.

    감정평가사 1차 시험과 공인중개사 시험은 겹치는 과목이 많다. 민법, 부동산학원론, 도시 및 주거환경정비법, 부동산등기법 등은 감정평가사 1차가 조금 더 어렵다. 둘 사이의 차이는 회계학으로, 감정평가사 1차 시험은 회계학이 큰 고비인 반면, 공인중개사 시험은 아예 없다. 그리하여 감정평가사 합격자들은 2차 시험 이후 몇 주간의 시험준비를 더 하고 공인중개사 시험을 취득하는 것을 추천한다.

  • 합격 TIP

    효율적으로 공부하는 방법

    ① 1차 시험

    1차 시험의 표준적인 준비기간은 6개월이며, 경제와 회계 전공자의 경우 절반으로 단축할 수 있으며, 1차 시험은 객관식이라 공부를 열심히 한다면 대부분 합격이지만, 대신 영어 점수를 꼭 달성해야 한다.1차 시험을 보기 위해서는 공인 영어 성적도 필요하다.


    1) 회계학

    회계학은 합격의 당락을 결정하는 가장 중요한 과목이다. 많은 학생들이 40점만 넘기자, 회계에 시간을 많이 투자하자 등의 다양한 전략을 구사하는 과목으로, 반복 학습을 통해 패턴과 유형을 익히는 것이 중요하다. 반복을 통한 문제의 패턴과 유형만 인식한다면, 회계는 빨리 풀 수 있는 문제가 나온다.

    2) 경제학

    경제학의 경우 기초가 가장 중요한 과목이다. 기초를 다질 때에는 최대한 펼쳐 놓고 정리하는 것이 중요하다. 각 파트 별로 중요한 유형의 문제는 정해져 있으며, 시험이 가까워졌을 경우에는 중요한 문제 풀이 위주로 공부하는 것을 추천한다.

    3) 부동산학

    일정 수준에 도달하면 충분히 점수가 나오는 과목으로, 묻는 질문이 무엇인지에 대한 파악이 중요한 과목이다.

    4) 민법

    1차를 준비하는 학생들이 고득점을 노리는 과목 중 하나로, 많은 학생들이 일정 점수 이상을 받아 다른 과목의 점수를 보완하려는 전략으로 사용되는 과목이다.

    체계가 중요한 과목으로, 이는 향후 2차 시험의 행정법과 보상법규에도 중요한 영향을 미친다.

    5) 감정평가 관계법규

    암기과목과 동시에 고득점이 가능한 과목이다. 법 조문 순서에 따른 각각의 법(국토계획법, 국유재산법 등) 전반의 체계를 잡는 것이 중요하다. 특히 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(현 부동산가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률)은 2차 과목에서도 적용이 되며, 보다 암기를 할 때에 의미를 부여해 외우는 것이 좋다.


    ② 2차 시험

    감정평가사 2차시험은 논술형 시험으로, 감정평가실무는 논리력과 수리력, 추리력 등이 필요하고 감정평가이론은 논리력과 글쓰기 능력이 필요하다. 감정평가 및 보상법규의 경우는 행정법을 비롯한 부동산가격공시법 및 보상법률 등과 함께 판례공부도 열심히 해야 한다.


    1) 감정평가실무

    실무는 많은 학생들이 어려워하고 감정평가 과목 중 가장 비중을 많이 두는 과목이다.

    실무는 기본강의를 통해 전반을 이해하고, 각 주제가 나왔을 때 어떤 식의 전형적인 목차가 활용되는 지를 숙달하는 과정이 필요하다. 기본기가 정말 탄탄해야 한다. 또한, 실무 문제풀이를 할 때에는 150점을 기준으로 잡아 이미 풀었던 문제를 단순히 기계적으로 푸는 오류를 범하지 않으면서 한동안 풀지 않았거나 새로운 문제를 꾸준히 풀어보는 것이 좋다. 반복적으로 문제를 풀면서 전형적인 목차와 익숙한 자료는 빨리 활용해 시간을 줄이고, 익숙하지 않은 자료, 논란이 되는 자료에 대해 해석하는 시간을 투자해야 한다. 감정평가 실무는 어떠한 사람을 뽑으려는 사람인지 파악하는 것이 중요하다. 문제를 푸는 것도 중요하지만, 전문가로서 사람을 뽑는 것이 아닌 그 가능성과 자질을 뽑는 시험으로, 실제 감정평가서에 기재했을 때 논란이 될 만한 판단은 최대한 배제하며, 답이 갈리는 경우 자신의 명확한 판단기준을 한 줄 정도 제시하고 문제를 진행하는 것이 중요하다.

    2) 감정평가이론

    기본강의를 통해 이론의 체계를 빨리 잡는 것이 좋다. 특히, 1차에서 공부한 부동산학과 관련이 있다. 자연스럽게 대처할 수 있는 능력이 가장 중요하다. 

    3) 감정평가 및 보상법규

    다른 과목들도 반복의 중요성이 강조되지만, 법규만큼 반복이 중요한 과목은 없다. 반복을 통해 답안지의 퀄리티가 가장 올라가는 과목으로, 쓰는 것을 반복하고, 문장을 수정 반복하고, 체계도를 다시 재작성해서 반복하는 것 등 일정수준 이상의 체계만 잡힌다면 일정 범위 안에서 해결할 수 있는 문제가 대부분 출제된다. 노력한만큼 확실한 점수가 나오는 과목과 동시에 시간이 오래걸리는 과목이다.

  • 합격생이 알아야하는 정보

    감정평가사 실무수습이란?

    자격 취득 후 감정평가 업무를 수행하기 위해서는 실무수습기관에서 1년간 교육을 받아야 한다.

    구분

    이론 교육과정

    실무훈련과정

    종합시험

    수료식

    필수·선택교육

    보충교육

    이론시험

    일정

    '22.1~ 3

    4

    4

    5~12

    '23.1

    2

    1년간의 수습기간동안 6개월은 이론 6개월간은 실무이다. 이론 수습기간에는 합격생들 모두 한 공간에서 집단으로 강의를 들으며 보통, 각 분야별 특화되어 있는 평가사 분들이나 교수님들이 강사로 초빙되어 온다. 실무수습기간은 감정평가기관에 입사해서 실제 감정평가업을 시작하는 것이다.


     감정평가기관에는 감정평가법인, 개인사무소, 감정평가사협회 등이 있다. 보통, 실무수습기간 중 다양한 물건들을 배정받게 되는데, 주로 담보평가를 많이 처리하면서 업무 난이도에 따라 배정 물건이 달라진다. 일반적으로는 주거용 구분건물, 즉 아파트, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등으로 시작을 하게 되며, 부동산중개사에서 정보를 얻거나, 매매사례, 평가전례들이 많기 때문에 업무 난이도가 최하라고 할 수 있다. 그다음 일반적으로 토지, 건물이라고 이야기하는 물건을 배정 받게 된다. 보통은 농지(, )를 먼저 접하고 단독주택 정도를 처리해보게 된다. 이렇게 몇 번 처리하다 보면 본격적인 업무처리가 시작된다.

    감정평가 업무를 수행하면서 가장 어려운 물건은?

    대체로 구분상가가 어려운 편에 속한다. 구분상가의 경우 감정평가 3방식 중 수익방식을 적용해야 하기 때문이다.

    대상 상가로부터 창출되는 임대수익으로 가치를 평가하는 방식이기 때문에 보증금 및 월세 등의 정보를 조사해야 한다. 또한, 현재 임대가 이루어져 있다면 현재 계약된 임대수준이 적정한지 검토해야 하며 그 정보를 얻기가 만만치 않아 가늠하기조차 어렵다.

    유효기간

    해당 자격증은 유효기간이 없는 자격증으로, 만료되지 않는 자격이다. 다만, 감정평가사 영어 점수의 경우 유효기간이 존재하고 있으며, 시험성적 유효기간 확인이 필요하다.

  • 접수방법

자격증정보

감정사, 공인중개사, 변리사, 세무사, 손해평가사, 주택관리사(보), 공인회계사, 변호사, 회계관리1급, 전산세무회계1급

직업정보

빌딩정보모델링(BIM)전문가, 부동산컨설턴트, 부동산펀드매니저, 투자인수심사원(투자언더라이터), 감정평가사, 세무사, 변리사, 변호사, 주택관리사, 투자분석가(애널리스트)

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